Um dos projetos logísticos mais aguardados da região metropolitana de São Paulo enfrenta novo impasse. No fim de outubro, uma declaração de utilidade pública (DUP) determinou que 227,6 mil m² do terreno que abrigava a fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo (SP), serão usados para um pátio de manobras da nova Linha 20-Rosa do Metrô, que ligará a zona oeste da capital a Santo André.
O terreno tem quase 1 milhão de m² e foi adquirido em 2020 pela construtora São José para a criação de um grande condomínio logístico. A proximidade com a capital e o acesso à Anchieta tornaram a área um ponto raro e estratégico para esse tipo de projeto.
"O eixo do ABC é muito próximo a São Paulo e não tem mais terreno para desenvolver", afirma Simone Santos, sócia-diretora da consultoria Binswanger Brazil. "Seria o último muito próximo da capital, o resto está afastado, com acesso complicado, tem muita área de preservação permanente (APP)".
Após quatro anos sem sair do papel e já sob os fundos BTG Pactual Logística e SJ AU Logística, a área mudou de mãos novamente. A Prologis, empresa americana de galpões, comprou o ativo no início de 2024. A empresa não confirma o valor, mas fala-se em R$ 850 milhões.
O plano da Prologis previa um condomínio de quase 450 mil m² e um parque tecnológico com data centers. O investimento estimado era de R$ 33 bilhões. Tudo está suspenso.
Em julho, surgiram sinais de que o Metrô estudava o terreno como opção para o pátio. "Ficamos sabendo através da mídia", afirma Hermano Souza, country manager da Prologis no Brasil. A partir daí, começaram reuniões entre a empresa e o Metrô para buscar uma saída.
Segundo a Prologis, a área útil do terreno é de 650 mil m². A desenvolvedora propôs destinar 166 mil m² ao pátio, o que, diz, seria viável para ambos.
A DUP, porém, prevê uma área quase 40% maior. Em nota, o Metrô afirma: "O Metrô dialogou com a atual proprietária do terreno e apresentou os argumentos técnicos que demonstram que a área oferecida não atende aos requisitos necessários, podendo inviabilizar a implantação do pátio e dificultar a construção da linha". A companhia acrescenta que o pátio vai servir "como ponto estratégico para a partida de duas tuneladoras (tatuzões)" e que "estudou exaustivamente todas as alternativas técnicas para a implantação do pátio".
O Metrô também diz que a instalação da estrutura pode evitar a desapropriação de "no mínimo, 10 mil m2 de imóveis, inclusive residenciais", além de estimar a criação de quase 10 mil empregos com a nova linha.
Para Simone Santos, conflitos desse tipo são mais comuns em habitação. É a primeira vez que atinge galpões logísticos, reflexo da aproximação desses empreendimentos das áreas urbanas para viabilizar entregas rápidas.
"O mercado de galpões está esperando ansiosamente por esse projeto e tem demanda para ele", diz a consultora, destacando que não há outro condomínio daquele porte no entorno. Segundo ela, o empreendimento poderia ser o primeiro a romper a barreira dos R$ 50 por m²; a média no Estado foi de R$ 29,80 no terceiro trimestre.
A Prologis tem 1,8 milhão de m² em galpões no país, sendo 80% em São Paulo e o restante no Rio. O projeto em São Bernardo elevaria o portfólio em cerca de 25%. Paralelamente, a empresa ergue um condomínio de 200 mil m² próximo à rodovia Raposo Tavares.
Souza diz que a decisão causou surpresa na matriz da companhia, nos Estados Unidos. Antes da compra, a Prologis checou possíveis interesses de desapropriação e não encontrou nada. "Quando falamos de investimento desse tamanho, naturalmente gera uma certa insegurança", afirma. "Temos tentado fazer com que nossos investidores não olhem para o Brasil [de forma] diferente".
O Metrô destaca que a Linha 20-Rosa deve beneficiar 1,4 milhão de pessoas. "Não somos contra o metrô", afirma Souza, que ainda vê espaço para negociação, embora reconheça que a DUP é o primeiro passo para a desapropriação.